缺乏监管 长租公寓金融化产品是非难断

长租公寓企业尝试回答公众对租金上涨、甲醛超标等问题的质疑,但却仍没有很有力度地解释金融化产品的风险、资本在长租公寓发展中扮演的角色,这并不能让外界满意。

按照原我爱我家集团研究院院长胡景晖的判断,长租公寓爆仓比P2P爆仓后果更加严重。言犹在耳,长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司便宣布资金链断裂,公司破产。杭州鼎家爆仓的重要原因是其利用租房贷产品进行高杠杆扩张。

金融产品所隐含的风险、资本在房租上涨风波中遭受到的助推质疑,已经对长租公寓企业产生影响。目前,北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。

9月7日,熊猫公寓CEO王玺龙在在证券日报主办的活动中表示,融资渠道的暂停已经导致长租公寓企业拿房动作减慢。

长租公寓企业从房东处租来托管房屋再向外承租,一般以季度或半年向房东支付收房费用。在缓解部分租客 押一付三 的资金压力时,包括鼎家、自如、蛋壳公寓在内的长租公寓企业会推荐租户采用 押一付一 方式缴纳房租。

企业的操作手法是,用租客的信用向银行贷款,然后用从银行贷得的资金获取更多房源。

这种金融产品主要面向毕业大学生等支付能力较差的群体。世联行集团副总裁甘伟向界面新闻记者表示,企业使用租房贷这样的金融产品是出于现金流的考虑,这种手法的风险在于风控难、租户违约率较高。

分散式长租公寓是单间式地租给普通消费者,这决定了分散式公寓的特点是租期短,进而倒逼长租公寓企业需要采用快周转的模式。在这一过程中,空置率的上升便会影响资金流。

杭州鼎家董事长魏永锋在接受界面新闻专访时曾透露,杭州鼎家资金链断裂的原因在于收房价格高,控制率变多,杭州鼎家本来要在8月1日给400多个业主、8月15日给2020年9月5日,市场上共发行12单长租公寓ABS,发行金额共计88.84亿元。

中信建投投资银行部方春晖认为,资产证券化不仅没有助推房租上涨,反而降低了长租公寓企业的融资成本,助力了房源数量增长。

ABS的实质是一种负债,而负债成本则高低不一。在远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰看来,长租市场投资回报期长,公司财务承担了很长期的负债,因此需要的是对资金回报率比较低的长期稳定的资金。 资本是逐利的,要求高回报,有些资金融来的成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱取得资本预期回报的话,对于这个企业来说,对这个企业所在的行业来说,这种资本反而是有害的,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业里面去。

来自世联行的甘伟同样表示,就看大家谁能拿到低成本的资金。

(责任编辑:方块棋牌)

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